KAUFABWICKLUNG EINER UK IMMOBILIEN

Als Kaüfer, auch wenn Sie bereits in England oder Wales leben, Sie können mit dem Kauf Verfahren nicht vertraut sein. Sie Könnten eine Immobilien für das erste Mal erwerben. Sie könnten auch für 20 Jahre nicht verschoben haben – einige Dingen haben sich geändert.

Wie auch Ihre Situation aussieht, es ist entscheidend, um Kospielige Fehler in Zeit und Geld zu vermeiden, denken Sie gut nach an Ihren Kaufobject, vorher Sie anfangen zu suchen!

Elemente in Ihrer Checkliste enthalten :

Warum will Ich eine Immobilie kaufen?

Sicherheit? Ein Schutz? Arbeits Änderung? Investierung? Örtliche Ausbildung? Lebensstil? Alle Gründe sind Einflüsse zum Wahl der richtige Eigentum für Sie. Wenn Sie nicht wissen warum Sie kaufen, werden Sie nie die richtige Ort finden!

Wo möchten Sie kaufen?

Wo müssen Sie auch regelmässig gehen, für die meisten sind Arbeit und Schule die wichstigsten Elemente die Menschen beeinflussen, aber für Andere könnten es Ihren Golf Club sein, die Nähe zu Freunden und Verwandten, die Entfernung zum Flughafen, der Attraktivität zum ländlichen Räume.

Wann brauchen Sie umzustellen?

Beginn des akademischen Jahres? Wenn der neuen Job beginnt. Wenn den Mietvertrag auf Ihrer Miete abläuft? Bereits den Käufer Ihr vorhandenes Haus ein Datum der Fertigstellung zugesagt.

Wie wollen Sie diese Ziel erreichen?

Müssen Sie Ihr Haus verkaufen vor dem Sie den nächsten kaufen können? Wie sollte den Verkauf gehen? Wie lange dauert es bis zu Verkauf? Wie viel können Sie sich leisten? Welche größe von Hypothek können Sie bekommen?

Kurz gesagt, wenn Sie die meisten von oben genannten Faktoren nicht abgewogen haben, dann sind Sie nicht qualifiziert um die Suche zu starten! Sie werden von Immobilienmaklern aus der ganze Werlt als einer der 'Zeitfresser' angeordnet worden.

Ein Element als besonders aufmerksam beim Kauf in England und Wales zwar:

Im Gegensatz zu den meistene andere Ländern, in denen Käufer einen rechtliche Verkauf Vertrag haben (oder Bargeld oder Bargeld sowie eine formelle beschlossen Hypothek). Es ist für ein Käufer normal,Teil von eine 'Kette' zu sein der damit verbundenen nicht vergebene Hausverkäufe, z.B. Im Fall Herr A. ' sich bereit erklärt hat' zu (ist aber nicht rechtlich verpflichtet) das Haus zu kaufen von Frau B., die sich wiederum 'vereinbart' Frau C wohnung zu erwerben etc...etc...

1) EIN NEUES HAUS GEFUNDEN HABEN UM UMZUZIEHEN, OB KAUF ODER MIETE 

2) NOTWENDIGE MIETE ANGEORDNET HABEN 

3) ALLE RECHTLICHEN DOKUMENTATION ÜBERPRÛFT  UND BEARBEITET HABEN

4) EINE DATE VEREINBART WENN JEDER IN DER KETTE UMZIEHEN KANN

Wie Sie sich vorstellen kann dies oft schwierig und mit Stress verknüpft sein.

Die positieve Seite ist, dass wenn Sie ein 'Bargeld' Käufer mit flexiblen beweglichen Termine sind, viel attraktiever sind als ein Käufer die für ein gefragtener Haus ein günstigeren Preis verhandelnt!

In England und Wales die überwiegende Mehrheit der Immobilien wird von Immobilienmakler verkauft, durch die Schaufenster, die lokalen und nationalen Presse und im Internet-Werbemarkt angeboten.

Den VERKÄUFER zahlt dem eine Gebühr für die Einführung eines Käufers bei dem Abschluss.

Der einzige Fall, dass ein Eigentum Käufer eine Gebühr zahlt, ist wenn dies ABSICHTLICH eine suche oder ein Immobilienmakler in Ihrem Namen beauftragt haben (wieder erinnern Sie sich, der kontrakdiktorischen Charakter  des Systems).

Die meisten Eigentümme sind, zumindest vorerst, von Immobilienmakler vermarktet in ein 'Agentur' oder ausgehend von ein exklusive Vereinbarung, es ist nur von ein Agent vermarktet.

Est ist in der Regel der Fall, dass Eigentüme auf einem nicht-Exklusiv oder Mehrfach-Agentur Grundlage verkauft werden, wenn Sie für ein Paar Monaten auf dem Markt sind, da ein Vermaktung durch ein 'Einziger Agentur'  billiger für den Verkaufer ist als ein Multiple-Agentur.

Die angeboten Eigentüme Beschreibungen und Fotos sind oftmals World Class und erschöpfend mit normale Einzelraumregelung Beschreibungen. Boden- und Lagepläne sowie Anfahrtskizzen werden haufig benutzt.

Sie sind alle begierig einen Käufer zu helfen ein Haus zu finden, vor allem, wenn die Käufer nachweist dass Sie wiessen was Sie wollen und in der Lage sind sie zu sichern.

Wenn Sie sich an ein Makler wenden, ohne alle die oben genannte Punkte überlegt zu haben, werden dies bald die Tatsache realisieren, und sie werden wenig Zeit in Sie und Ihre Suche investieren.

Wenn Sie in ein Haus von ein Immobiliemakler interessiert sind, sie werden es Ihnen persönnlich zeigen oder einige werden der Eigentümer fragen es Ihnen zu zeigen.

Wenn Sie der Eigentum wünschen zu kaufen kaufen wollen, dan machen Sie ein mündliche Angebot zu den Immobilienmakler, dies wird versuchen für beide Parteien ein annehmbare Kauf Vorschlag zu verhandeln.

Denken Sie daran, daß die meisten britischen Verkäufer nicht die Gewohnheit haben zu feilschen und ein zu niedrige Angebot könnte als ein Beledigung empfunden werden. Die meisten Umsätze werden zu ein Preis innerhalb von 5% des vereinbarte Preis verwirklicht.

Sie haben ein Haus gefunden dass Sie kaufen wollen, aber Sie wissen nicht wie den Kauf zu sichern. 

• Wenn ich eine mündliche Angebot mache, wird es vebindlich sein?

• Ich brauche ein Hypothek, wie bekomme ich ein?

• Gibt es keine 'Überlegungs Periode', wie in Frankreich?

• Kann der Eigentümer seine Meinung ändern?

• Welche Kontrolle soll ich machen?

• Wer beschäftigt sich mit der gesetzlichen Formalitäten?

• Welche Versicherungen brauche ich?

• Wie schnell kann ich einziehen?

In England und Wales, Immobilien sind durch einen Makler oder von Privat Eigentümer (ein seltenes Ereignis) zum verkauf angeboten in eine von drei Arten:

I) Private-Vertrag ohne Frist für die Angebote, die Verhandlungen sind entweder direkt zwischen Käufer und Verkäufer verwirklicht oder durch den Makler, die rechtlichen Formalitäten können da gelesen werden ohne eine formelle Frist zu genehmigen. Wenn den Käufer und Verkäufer (und jeder andere in der oben genannte 'Kette') fertig ist, gibt es eine gleichzeitige 'Vertrag Austausch' und die Anzahlung (in der Regel 10% des Kaufpreises) wird gezahlt. Es ist an dieser Stelle, dass der Verkauf richtlig bindend ist, obwohl dies an verschiedene Bedingungen, durch Verhandlung angeordnet, verknüpft sein kann. Fertigstellung erfolgt nach Vereinbarung, in der Regel zwischen 2 und 8 Wochen später.

II) In eine Versteigerung, wo eine kurze, aber intensive Marketing-Zeitraum endet  mit Käufer Ausschreibung (In persön für ein 'Versteigerungs Raum' oder immer häuftiger online oder per Telefon) gegen ander Käufer IN ECHTZEIT UND GEGENEINANDER ODER IN 'DIREKTE VERHANDLUNG', dem högsten Gebot wird den Gewinner und wird rechtlich bindend für Kaufer und Verkäufer. Der Käufer wird die Kaution bezahlen (In der Regel 10%)  sofort den Auktionshäuser sein Angebot angenohmen hat. Alle rechtlichen Informationen bekommen Sie vorher der  Versteigerung. Die Fertigstellung ist in der Regel 1 Monat nach der Versteigerung.

III) Ein offizieller Unterbreiten-Prinzip ist ein Kombination der beide vorgenannten. Der Eigentum werd wie sonst vermaktet, sondern mit einer bestimmten Frist eingegangen bei der förmliche schftliche Angebot. Alle rechtlichen Prüfungen müssen beendet werden, vorher das Angebot durchgeführt wird. Eine Anzahlung (normalerweise 10%) muss mit der offizieller und schriftliches Angebot vorgelegt werden. Wenn Ihr Angebot durch den Eigentümer angenohmen ist, Ihre Vertreter oder Anwalt  unterzeichnet den Vertrag und den Verkauf wird rechtlich und verbindlich festgesetzt.

IV) Ein unoffizieller Unterbreiten-Prinzip ist im Wesentlichen ein Private – Vertrag zum Verkauf, sonder ein bei der die  betroffenen Parteien aufgefordert sind, nicht bindende schftlichen Angebote zu einen bestimmten Tag vorzulegen. Der Besitzer wird dann entscheiden wenn er Überhaupt die Bieten akzeptiert und er mit die gesetzlichen Formalitäten start, wo nach dem Prozess sich ganz wie bei einem Private Verkauf abwickelnt.

Es ist üblich ein Erfordernis, wenn eine Immobilie durch einen Makler oder Privater Verkäufer auf der Markt gestzt wird, ein vollständige Haus Gesammt-Info vom ersten Tag zur Verfügnung steht.

Ein HGI enthält Unterlagen mit wichtige Informationen über das Gebäude unter anderem:

• Information Fragebogen über ein Eigentum

• Energieausweis (üblich in einem Großteil der EU) oder eine Energie Veranschlagung

• Nachhaltigkeit Informationen (für neu gebaute Wohnungen)

• Verkaufs Erklärung

• Der Nachweis des Eigentums Urkunde (zeigt der Besitz einer Eigentum)

• Örtliche Behörte, Kanalisation und Wasser-Suchläufe (wem die Problemen  über Baugenehmigungen zeigen sollte, weiter in der Nähe von Bahn Wechsel und so weiter...)

• Wenn Sie Mieter sind, eine Kopie des Mietvertrags.

Es ist das Thema vielen Debatten innerhalb der Branche, ob HGI's nützlich sind oder nicht.

Im Vereinigten Königreich gibt es ein einzigartigen Klasse von Fachleuten 'Chartered Surveyors' genannt wenn Sie möchten über den baulichen Zustand des Gebäudes versichert sein. Wenn Sie an kaufen denken sollte Sie  solche 'Surveyor' auf Ihre Kosten beschäftigen.

Im Gegensatz zu viele anderen Ländern, 99% des Umsatzes in England und Wales, beide die Käufer une Verkäufer werden jeweils ein eigene 'Solicitor oder ein lizenzierte 'Conveyancers' um jeder Partei zu vertreten. Getreu dem 'kontakditorische' Charakter des englishen Rechts jeder Rechtsanwalt ist nur dann verantwortlich für ihre eigene Kunde und wenn da unterschiedliche Auffassungen über die Rechtsgültigkeit oder die Notwendigkeit von Vertragsklauseln 'Deadlock' auftreten, worauf entweder ein Verständnis vereinbart ist oder falls den Verkauf durchfällt. Der gesunde Menschverstand herrscht in der Regel.

Wie immer mit Steuern, es is nicht ganz einfach, aber im wesentlichen Grundsteuer Briefmarke auf Grundstücke und Immobilien-Transaktionen können Sie in ganz Großbritanien zahlen.

Der aktuelle Wechselkurs (März 2010) sind:

:

Wohn-Eigentum

Kaufpreis/Pacht Prämie oder Ubertragungswert SDLT Rate

Bis zu     £125,000 Nul

Mehr als £125,000 to £250,000 1%

Mehr als £250,000 to £500,000 3%

Mehr als £500,000 4%

Wenn der Wert über dem Zahlung Grenzewert ist, SDLT wird auf der entsprenche Zinssatz für die Gesamte Betrag herhoben und bezahlt. Zum Beispiel wenn Sie ein Haus von £130,000 kaufen, wird diese auf 1 Prozent berechnet, so dass Sie £1,300 in SDLT bezahlen werden. Wenn Sie ein Haus von £350,000 gekauft haben, wird auf 3 Prozent berechnet, so dass Sie ein SDLT von £10,500 zu zahlen haben..

Kaufpreis/Pacht Prämie oder Übertragungswert (Nichtwohngebäude oder gemischt genutz) SDLT Rate

Bis zu £150,000 – Jährliche Miete unter £1,000 Nul

Bis zu £150,000 – Jährliche Miete £1,000 oder mehr 1%

Mehr als £150,000 bis £250,000 1%

Mehr als £250,000 bis £500,000 3%

Mehr als £500,000 4%

Scottisch Gesetz ist völlig getrennt von englischem Recht!

Anwälte spielen ein viel größere Rolle in der Verkaufsprozess in Schottland als in England und Wales, vielen träten auf als beide Immobilienmakler und 'Conveyancers'!

In der Regel Gebäude sind auf ein 'bietet mehr als' Basis Verhandlung vermarkt, was es genau bedeutet. In diesem Szenario, ernsthaftig interessierte Käufers  werden in der Regel 'Interesse beachten' mit dem Verkäufer. Bei zwei oder mehr 'bemerkte Interessen' der Verkäufer setzt ein Termin und Zeit fest.

Gelegentlich sind Eigentüme zu einem Festpreis angeboten. Wobei der Verkäufer das erste Gebot zu diesem Preis erhalten akzeptieren wird.

Alle Angebote in Schottland Müssen offiziel schriftlich sein!

Der Kauf und Verkauf Vertrag in Schottland umfasst Schriftwechsel dem Anwalt des Käufers und Verkäufers. Diese Briefe werden oft als 'Sendschreiben' bezeichnet.  'Sendschreiben' können manchmal nur in ein Paar Tage abgeschlossen werden – aber auch viele Wochen dauern. Vervollständigung, auch als Tag der Einrichtung oder Zutritt ausgekennt, tritt in der Regel  6 bis 8 Wochen nach dem Abschluss des 'Sendschreiben'.

Haus Gesammte-Info sind in Schottland nicht erforderlich.

In Nordirland ist der Kauf Prozess einer Immobilien im wensentlichen das gleiche wie für England und Wales, AUSSER dass das Haus Gesammte-Info nicht erforderlich ist.